부동산 매매·전세 계약 전 꼭 확인해야 할 주의사항 / 계약서 쓰기 전, 이건 반드시 체크하세요!

안녕하세요 여러분 🙂
부동산 거래는 금액이 큰 만큼, 단 한 번의 실수도 금전적 손해나 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요.
특히 매매나 전세 계약은 눈에 보이지 않는 위험 요소까지 꼼꼼하게 살펴야 하죠.

오늘은 부동산 계약서에 서명하기 전 꼭 확인해야 할 체크리스트를
매매와 전세로 나눠서 알려드릴게요.
처음 계약하는 분들도 이해할 수 있도록 쉽게 설명드릴게요!

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✅ 공통 체크리스트 (매매/전세 모두 해당)

1. 📄 등기부등본 확인 (필수 중 필수!)

• 집주인이 진짜 집주인인지 확인
• 근저당, 가압류, 전세권 등 권리관계 확인
• 발급일은 반드시 최근 날짜로 (당일 또는 하루 전)

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2. 🗓️ 전입세대 열람 + 확정일자 필수

• 이전 세입자 전입일 확인
• 중복 전세금이 없는지 확인
• 계약 후 즉시 주민센터 가서 확정일자 + 전입신고 꼭 하기!

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3. 🧑‍⚖️ 계약 상대방 실명 확인

• 계약서상 임대인(또는 매도인)이 등기부상 명의자와 동일한지
• 대리인일 경우 위임장 및 인감증명서 원본 확인

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4. 🏢 관리비 및 체납 확인

• 아파트나 오피스텔의 경우 관리비 체납 여부 체크
• 입주민센터 또는 관리사무소에 문의 가능

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5. 📱 집 내부 상태 촬영 + 증거 확보

• 하자 있는 부분, 낡은 부분은 사진 또는 영상으로 촬영
• 나중에 ‘원래부터 그랬다’라는 말 방지용!

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🏡 매매 계약 시 주의사항

1. ✅ 중도금·잔금 일정 확인 및 기재

• 계약금, 중도금, 잔금 날짜와 금액을 정확히 표기
• 연체 시 위약금 조항도 명확히 확인

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2. 🏦 대출 여부 확인

• 기존 근저당 말소 여부
• 잔금일에 맞춰 말소되는 조건인지 확인

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3. 🛠️ 집의 하자·수리 내역 확인

• 누수, 곰팡이, 단열 등은 입주 후 문제가 자주 생김
• 하자 보수 특약을 계약서에 넣는 것도 방법

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4. 📦 입주 가능일 확인

• 잔금 후 즉시 입주 가능한지
• 거주 중일 경우 실제 이사 예정일과의 간격 꼭 조율

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🏠 전세 계약 시 주의사항

1. 💰 보증금 반환 안전 여부

• 집이 경매에 넘어갈 경우, 내 전세금 돌려받을 수 있는지 확인
• 이때 선순위 채권이 있으면 보증금이 위험

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2. 🧾 전세계약서 내용 꼼꼼히 검토

• 주소, 임대인 이름, 금액, 기간 등 오탈자 없는지 확인
• 임대인 도장(인감 or 서명), 임차인 도장 누락 여부

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3. 🏛️ 전입신고 + 확정일자 + 열쇠 인도 동시에!

• 전세는 **전입신고 + 확정일자 + 점유(입주)**가 있어야
  대항력과 우선변제권이 생겨요

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4. 🛑 불법 건축물 확인

• 불법 증축, 불법 개조 여부는 지자체 건축과 확인 가능
• 불법 건물일 경우 전세보증금 반환이 어렵거나 계약 무효될 수 있어요

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✨ 실전 꿀팁 요약!

✅ 등기부등본 & 전입세대 열람은 무조건 확인
✅ 계약 상대가 진짜 집주인인지 확인
✅ 확정일자 & 전입신고는 당일에 완료
✅ 사진·영상으로 상태 증거 남기기
✅ 불안하면 ‘특약사항’에 조건 기입

 

🛡️ 전세보증금 반환보증보험이란?

전세보증금 반환보증보험이란,
만약 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우,
보험기관(보증기관)이 세입자에게 대신 보증금을 지급해주는 제도예요.

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📌 누가 가입할 수 있나요?

• **임차인(세입자)**이 가입 가능
• **집주인(임대인)**이 동의할 필요 없음
• 단, 보증보험 가입 요건을 갖춘 집이어야 해요
  (예: 등기부등본상 근저당 없는 깔끔한 건물, 임대인의 신용 상태 양호 등)

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📌 어디서 가입하나요?

1. HUG(주택도시보증공사)

→ 가장 대표적인 기관, 보증료가 비교적 저렴

2. SGI 서울보증보험

→ 민간 보증기관, 절차가 빠른 편

3. HF 한국주택금융공사

→ 일정 조건에 따라 보증 가능

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✅ 가입 조건 (HUG 기준 예시)

• 보증금 7억 원 이하 (수도권) / 5억 원 이하 (지방)
• 임대차 계약서 + 확정일자 + 전입신고 완료
• 보증료는 보증금의 약 0.128~0.15% 수준

📌 예: 보증금 2억 원 → 연간 보증료 약 25~30만 원

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✅ 어떤 상황에서 도움을 받나요?

• 집주인이 보증금 반환을 거절하거나 지연할 경우
• HUG가 대신 지급한 뒤, 집주인에게 구상권 청구

즉, 세입자는 안심하고 퇴거할 수 있는 안전장치를 갖게 되는 거예요!

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❗ 이런 분들께 꼭 추천해요!

• 처음 전세 사는 분
• 보증금이 큰 계약 (1억 이상)
• 집주인이 대출이 많거나 신뢰 어려운 경우
• 다세대·다가구, 소형 오피스텔 전세 계약 시

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✨ 마무리 요약

항목체크포인트

보증보험 명칭	전세보증금 반환보증
가입 가능자	세입자 (임차인)
필요 서류	확정일자 받은 계약서, 전입신고
혜택	보증금 미반환 시 보험사 대위변제
보증기관	HUG, SGI, HF 등

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마무리하며 😊

부동산 계약은 처음엔 낯설고 어렵지만,
체크리스트만 잘 알고 있어도 대부분의 리스크는 피할 수 있어요.
특히 전세는 사소한 실수 하나가 수천만 원 피해로 이어질 수 있기 때문에
확인하고 또 확인하는 습관이 정말 중요합니다!